房地产估价师

三、判断题 

1.× 【解析】房地产抵押价值是在抵押：期间的各个时点，特剐是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得-的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

2.√ 【解析】如果市场法测算出的价值大太高于收益法、成本法测算出的价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有：泡沫。

3.× 【解析】评估市场价值所采用的折’现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所i采用的折现率应是某个特定的投资者所要求。的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

4.× 【解析】市场价值源于市场参与者：的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。

5.×【解析】某一地带有铁路，该地带如果是居住区，因为会觉得吵，则铁路可能是贬值因素。

6.√ 【解析】低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

7.×【解析】一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。

8.× 【解析】机械增长率是指在一定时期内迁入和迁出因素导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

9.√【解析】低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意昧着造成房地产价格的绝对水平很高。

10.√【解析】中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固 定资产投资。

11.× 【解析】GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。

1 2.√ 【解析】房地产其定义在传统上一般是“土地蕊其定着物”，通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。

1 3.× 【解析】一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。

14.×【解析】如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。

15.√【解析】城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。

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