房地产估价师

一、单项选择题

1.B 2.A 3.A 4.C 5.D 6.A 7.D 8.C 9.A10.C

11.B 12.B 13.D 14.A 15.C 16.B 17.A 18.C 19.D 20.B

21.C 22.D 23.B 24.C 25.A 26.B 27.B 28.C 29.C 30.A

31.B 32.B 33.D 34.B 35.D 36.C 37.D 38.C 39.C 40.C

二、多项选择题

1. BCE 2.AD 3.ACDE 4.AC 5.ABE

6. AC 7.ABCE 8.ACE 9.BCD 10. ABD

11. ABE 12. ABD 13. BCDE 14. AE 15. AC

三、判断题

1.√ 2. √ 3.√ 4.√ 5.× 6. √ 7.× 8.x 9.× 10.√

11.× 12.× 13.√ 14.√ 15.× 16.× 17.× 18.× 19. √ 20.×

21.√ 22.√ 23.× 24.× 25.√ 26.√ 27.√ 28.× 29.× 30.×

31.× 32.√ 33.√ 34.√ 35.√ 36.× 37.√ 38.√ 39.× 40.√

四、综合分析题

(一)

1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC

(二)

5-C 6.AD 7.ABC 8.A 9.BCD

(三)

10. ACD 11.B 12.B 13.C 14.B

15.A

解 析

一、单项选择题

3.以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。(50-2-10)=38(年)。

6.国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2009) 27号)规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30010。

18.担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应当追加实有资本。5000万元×30 =15亿元。

20.自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的70%。80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%~30%)]x1.2%。应纳房产税最低税额：200万元×(1-30%)×1.20/0=1.68万元。

22.(1)土地增值额= 8000万元- 5000万元=3000万元。

(2)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额500/0，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40% -扣除项目×50% =3000万元×40%-5000万元×5% =950(万元)。

23.对于出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据。按房产租金收入计征的，税率为12%。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。空置期不属于免征房产税范围。其年应缴纳的房产税= 3000元×12 x4% =1440(元)。

36.中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。求中位数要注意：如果一组数据中有相同(重复)的数据，也要进行排列，并比较大小。确定中位数

的步骤是：如果变量值的个数是奇数，则该位置对应的变量值就是中位数。如果变量值的个数是偶数，则处于中间位置的两个变量值的简单算术平均数为中位数。上述标志值按大小顺序排列：2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，此数列变量值的个数为偶数，因此，其中位数=( 3400 +3460)÷2=3430。

四、综合分析题

(一)

2.项目总投资为6000万元。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。6000万元×20qo =1200(万元)。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

4.对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。对销售安居工程和经济适用住房应按“销售不动产”征收营业税。

(二)

5.取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

9.《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[ 2011]1号)要求，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

(三)

11.当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。胡某获得的超额利润=(240-170)=70(万元)。

14.应收账款周转天数表示企业在计算期内从获得应收账款的权利到收回款项所需要的时间，它等于计算期天数(通常为365天)除以应收账款周转率。

应收账款周转天数=365天÷73.68=4.954≈5(天)。

15.《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。23000万元×20%=4600万元。

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