房地产估价师

　四、综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

（一）

甲房地产公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：改项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人们法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。

1.开发建设该项目，甲公司应依法取得（）。

A.建设项目选址意见书

B.建筑工程施工许可证

C.建设工程规划许可证

D.建设用地规划许可证

答案：BC

解析：本题考查的是房地产开发建设所需条件。AD两项属于建设用地的条件。

第一次出现：讲义第四章第四节

第二次出现：模拟三多选5

2.甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为（）平方米。

A.10000

B.11000

C.14000

D.15000

答案：C

解析：被依法查封的房地产不能进行抵押。参见教材P120.

第一次出现：讲义第六章第5节

第二次出现：讲义列举真题

下列房地产中，不得抵押的有（   ）。（2012真题）

A．共有的房地产

B．人民法院查封的房地产

C．出租的房地产

D．设有地役权的房地产

E．尚未注销异议登记的房地产

【答案】BE

3.为准确获得已办理商品房预告登记的信息，丙机构应通过（）确定。

A.调查该项目购房人

B.查询该项目的房屋登记簿

C.要求甲公司出具其预告登记证明

D.查询甲公司已备案的商品预售合同

答案：B

解析：本题考查的是房屋预告登记，房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法将申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。参见教材p137。

第一次出现：讲义第七章第一节

第二次出现：讲义列举真题

4.评估过程中，丙机构应做的工作包括（）。

A.进行实地查勘

B.调查了解法定优先受偿权利情况

C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》

D.按照甲公司要求确保抵押物评估值不低于1亿元

答案：A.

解析：本题考查的是估价机构的工作内容。参见教材p50。

第一次出现：讲义第七章第二节

第二次出现：讲义所列真题

5.甲公司转让该项目给丁公司不需要（），

A.乙银行同意

B.人民法院解除查封

C.规划部门同意

D.房屋登记机构批准

答案：AC

解析：本题考查的是房地产的转让。房地产转让无需取得银行和规划部门的同意，本题中有1000平方米是被查封的，而对于被查封的部分也是不能转让的。参见教材p105、106。

第一次出现：讲义第一章第三节

（二）

陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产评估机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、上午办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占十分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建工共租凭住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。

6.关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的有（   ）。

A．陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议

B．陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换

C．陈某对评估结果有异议，可向甲房地产评估机构申请复核评估

D．陈某因住房已过实际使用年限而得不到货补补偿，应按低保户标准安置

答案：ABC

解析：本体考察的是房屋的补偿。参见教材P45、46。

讲义第三章第二节

7.代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为（   ）。

A．甲级

B．乙级及以上

C．丙级及以上

D．暂定级以上

答案：A

解析：本体考察的是工程建设招标代理机构，甲级招标代理机构可以承担分类建设项目的招标代理。参见教材P71

第一次出现：讲义第四章第三节

8．“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为（   ）。

A．制作公共车身广告介绍该项目名称

B．向前来参观者免费发放VIP卡

C．在项目销售大厅展示项目沙盘

D．在房地产展销会上预售房屋

答案：BC

解析：本题考查的是房地产广告和营销，由于十一期间，未取得预售许可证，所以不能发布广告。参见教材P98

第一次出现：讲义第五章第三节

9.乙房地产开发公司建造该项目所涉及的印花税可按（   ）的比例免征。

A．1.0‰

B．2.5%

C．10.0%

D．25.0%

答案：A

解析：本题考查的是印花税的税率，印花税采用比例税率，分为5档，分别为1‰、0.5‰、0.3‰、0.1‰和0.05‰。参见教材P255

第一次出现：讲义第十章第七节

第二次出现：讲义列举类似真题

第三次出现：类似题  模拟1多选8

（三）

甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为30米。该项目计划建设工期2年，项目可行性研究确定的投资额为3亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为2年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的60%。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。

10．作为对本项目建设的规划控制，建筑控制高度属于（   ）。

A．用地控制指标

B．建筑形态控制指标

C．城市设计引导指标

D．环境容量控制指标

答案：B

解析：本题考查的是控制体系指标的内容。建筑形态控制指标包括建筑高度、建筑间距、建筑红线后退距离、沿路减值高度和相邻地段的建筑规定。参见教材P26

第一次出现：讲义第一章第四节

第二次出现：讲义类似真题

在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有(    )。（2011真题）

    A．用地性质    B．容积率    C．人口容量    D．用地面积    E．建筑形式 

【答案】ABD

11.关于本项目建筑设计的说法，正确的为（   ）。

A．地上建筑物仅能设计为多层建筑

B．地上建筑耐久年限为15~40年

C．按建筑物控制高度设计的地上建筑物应设置电梯

D．按建筑物控制高度设计的地上建筑物应采用钢筋混凝土结构

答案：BCD

解析：本题是一道综合性题目。综合考查了建筑物的高度、建筑物耐久年限和建筑物的结构。建筑高度为30m为高层建筑，所以A选项错误。参见教材P62、74、84。

第一次出现：讲义第三章第1节

 

12.本项目可行性研究对3亿元投资额确定的方法为（）。

A.通过投资估算指标确定

B.利用施工定额进行测算

C.利用预算定额进行测算

D.利用概算定额进行测算

答案：A

解析：本题考查的是投资估算指标，投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。参见教材P135。

第一次出现：讲义第四章第三节

13.甲公司从乙银行取得的贷款属于（   ）。

A．中期贷款

B．担保贷款

C．特定贷款

D．自营贷款

答案：AB

解析：本题考查的是贷款的种类。两年期的贷款属于中期贷款，甲公司以该宗土地及在建工程项乙银行抵押融资，所以是担保贷款。参见教材P236、237。

第一次出现：讲义第七章第四节

14.“实际投资额占全部开发投资额的60%”按统计指标分类为（   ）。

A．比较相对指标

B．强度相对指标

C．结构相对指标

D．比例相对指标

答案:C

解析：本题考查的是相对指标的概念。结构相对指标是指总体内某部分或组的述职占总体述职的比例。

第一次出现：讲义第十章第二节

第二次出现：模拟2单选37

15.关于丙公司请求拍卖房地产的说法，错误的为（   ）。

A．该房地产拍卖委托人应为丙公司

B．人民法院决定采取拍卖方式处置时应告知乙银行

C．该房地产因设置有抵押权，人民法院不支持其拍卖请求

D．人民法院支持该拍卖请求时应以评估价格为基础确定拍卖保留价

答案:ABC

解析：本题考查的是强制拍卖。由于丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，所以拍卖的委托人是法院，强制拍卖时无需告知银行。参见教材P398、402。

第一次出现：讲义第十三章第4节

 

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